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  • 配资炒股配资优秀 积极调整策略 中航易商仓储物流REIT回复交易所反馈

  • 发布日期:2024-07-09 10:45    点击次数:174

配资炒股配资优秀 积极调整策略 中航易商仓储物流REIT回复交易所反馈

面对外部环境挑战,对中国企业来说,是回到庞大的国内市场“闭门造车”,还是通过全球化发展路径整合资源、打造更加稳定、可靠、高效的产业链供应链?

除了技术实力,优质的口碑也是车企能否长久发展的关键。在互联网时代,消费者的声音可以被无限放大,一款产品的口碑往往直接影响到其销量。车企需更加注重消费者的体验和反馈,不断提升产品质量和服务水平,以赢得消费者的信任和喜爱。

仓储物流行业一直是我国重点发展的基础设施领域,REITs项目的发行对于加快我国仓储物流园区建设,扩大优质物流服务供给,打造低成本、高效率的全国性物流服务网络,以不动产基础设施与金融共同高质量地服务于实体经济、促进实体经济的发展等方面都有着重要意义。

近日,仓储物流REITs的审核也有新进展。据上海证券交易所官网消息,4月19日晚间,中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中航易商仓储物流REIT”)公布首轮反馈回复,回复就项目运营管理、估值合理性、项目合规性、交易安排以及原始权益人等多个方面进行了详细阐述。

图片来源:上海证券交易所官网

中航易商仓储物流REIT原始权益人为ESR集团(易商)(1821.HK),基金管理人为中航基金管理有限公司。资料显示,ESR集团(易商)是亚太区引领新经济领域的不动产管理公司,也是全球最大的上市地产投资管理公司之一,管理费收入相关资产管理规模超过800亿美元,拥有相当丰富的相关项目运营经验。

估值保守下修 降低基金上市后波动风险

公告显示,中航易商仓储物流REIT基金基础设施项目分为富莱德昆山物流园一、二、三期,均为现代仓储物流设施(高标仓),项目规划用途及实际用途为物流仓库。其中,富莱德昆山物流园项目三期2018年2月投入运营,是华东地区第一座4层大跨重载物流仓库。

富莱德昆山物流园位于昆山花桥,地处上海“卫星城”范围内,距离上海外环仅30分钟车程,地理位置上辐射整个华东地区,是为大上海城区及苏州城区提供配套服务的物流聚集及核心要地,具有非常优秀的区位优势。

反馈回复中提到,富莱德昆山物流园项目以2024年3月31日为基准日的评估价值24.35亿元,而首发申报时项目评估值为28.70亿元。也就是在这一次的反馈回复中,中航易商仓储物流REIT估值下调了4.35亿元。

从投资者的角度来讲,在当前经济环境下,基金估值的保守下修,有效降低了基金上市后价格波动的风险,是维护投资者利益和市场稳定的重要举措。

随着市场波动的加剧,ESR集团(易商)与中航基金及时调整中航易商仓储物流REIT的估值,这种积极的估值调整措施会减小投资者投资风险。同时为了鞭策运营管理机构平稳换租、保证上市后的价格稳定,ESR集团(易商)在运营管理协议里约定,未来三年,如果评估项目营业收入有消极因素影响,则ESR集团(易商)会作为运营管理者,通过相关方式来弥补这些负面影响。这些措施都有助于增厚中航易商仓储物流REIT上市后的“安全垫”,有效降低投资者的风险暴露,为基金投资者创造更稳健的投资环境。

统计口径差别导致出租率下降 还原口径下出租率将上升

中航易商仓储物流REIT基金在反馈回复中表示,截至2024年3月31日基础设施项目整体出租率为79.88%,首次申报挂网披露了截至2023年11月1日基础设施项目整体出租率为89.49%。

仔细查阅申报材料,发现两次统计口径存在一定差异,首次挂网材料中截至2023年11月1日出租率披露口径为“按已达到约定交付日的出租面积计算的出租率”。但是在反馈回复中,中航易商仓储物流REIT基金调整了出租率披露口径,将截至2024年3月31日出租率披露口径调整为“按已起租面积计算的出租率”。由于免租期以及其他因素影响,“按已起租面积计算的出租率”在统计口径上会更加的谨慎,得到的数据也会比较保守。可以推测,如果统计口径保持不变,截至2024年3月31日基础设施项目整体出租率很有可能明显高于目前新口径水平。新的披露口径能够让投资者更加了解基础设施项目实际出租情况,也结合了市场通用出租率披露口径。

除此之外,物流园租赁周期平均为3年,如果客户租期集中到期会影响物流园持续的盈利能力带来不利影响。但ESR集团(易商)为了更有效的管理租赁到期,根据客户的需求将不同行业客户租期进行了划分,从1-2年、2-3年,甚至是5年的租赁周期。在租赁到期时间上实现了“错峰”,通过管理缓解了客户约租期集中到期带来的续租压力。

亚太区引领新经济领域的不动产管理公司携手中航基金

ESR集团(易商)于2019年11月登陆香港联交所,自2016年开始,ESR集团的业绩一直保持稳定增长。营业收入由2016年的0.97亿美元增长至2023年8.71亿美元。

数据来源:同花顺iFind

2023年ESR集团(易商)实现营业收入8.71亿美元,同比增长6%。得益于强劲的运营表现,ESR集团(易商)2023年基金管理EBITDA达到5.79亿美元,占总分部EBITDA的60%。扣除奖励费后,基金管理EBITDA同比增长8.9%(不包括分占若干联营公司的金融衍生资产公允价值)。

中航基金作为中航易商仓储物流基础设施REIT的基金管理人,截至目前已发行2支公募REITs产品。

全球10只REIT基金管理经验ESR集团打开REITs想象空间

截至2023年12月31日,ESR集团(易商)资产管理规模约1,560亿美元,资产建筑面积约4,900万平方米。其中在大中华区,ESR集团(易商)管理着177项物业,总资产管理规模超过307亿美元,总建筑面积约1,490万平方米。可扩募资产丰富,这也为中航易商仓储物流基础设施REIT基金的未来带来了广阔的想象空间。

中航易商仓储物流基础设施REIT基金是ESR集团(易商)在中国境内发行的第一只REIT基金,但ESR集团(易商)在全球范围内已经拥有了10支REITs管理经验。

ESR集团(易商)在亚太及中国地区基础设施建设领域深耕多年,服务于包括电商、物流、零售、制造、汽车、服装美妆、食品冷链、消费品、生物医药、数据中心及新能源共十大类主流行业在内的高质量产业客户。为富莱德昆山物流园项目带来了充足的未来租户储备,能够有效保证未来出租率及租金收入水平。

值得一提的是,物流园的运营管理机构为上海易之商企业管理服务有限公司,是ESR集团(易商)的全资子公司,在未来物流园的运营管理中,ESR集团(易商)也会深度参与。ESR集团(易商)在仓储物流领域以及REITs领域的丰富的经验,这些都会带到中航易商仓储物流REIT当中,成为强大助力。

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